Специалисты отмечают растущее внимание инвесторов к нежилым помещениям в новых домах. Это неудивительно: во-первых, несмотря на относительную стабильность, рынок недвижимости всегда отличался неопределенностью в отношении законодательства, во-вторых, сегодня реально есть из чего выбрать. Объем нежилых встроек пропорционален количеству сданного жилья, а его по все России в последнее время вводят миллионами квадратов ежегодно.

Почему важно быть быстрым

При всем этом коммерчески привлекательные нижние этажи в аренду сдает очень малый процент застройщиков. Большинство из них встройки продают, причем стараются это делать заранее. Как результат еще до окончания строительства все ликвидные помещения в новом доме уже выкуплены.

Конечно, частному инвестору сложно конкурировать с компаниями профессионалов. У тех обычно прочные связи, которые позволяют «застолбить» любой понравившийся объект еще на стадии проекта. Куда здесь частнику.

Например, сетевые алкомаркеты арендуют помещения еще во время строительства. И когда частный инвестор, дождавшись ввода здания, только начинает рекламировать площади, все, кто действительно хотел, уже решили свои задачи.

При этом сети выбирают помещения очень тщательно и абсолютно ясно понимают, что необходимо, для эффективной работы новой точки. У продуктовых и алкоритейлеров есть несколько десятков параметров соответствия торгового филиала. Расположение, число квартир в ближайших домах, количество молодежи, приближенность конкурентов и разнообразие их ассортимента. Даже мусор в корзинах ближайших кварталов анализируется.

Частные покупатели/арендаторы проще. Тут требования к коммерческой недвижимости ограничены, как правило, двумя критериями: количеством людей на м2 и окупаемостью. В последнем случае следует придерживаться «золотого сечения»: стоимость купленной недвижимости должна быть равна 8-10 годам аренды.

Почему размер решает

Планировка и размер коммерческого объекта очень важны. Сети, к примеру, сторонятся сложных помещений с больши́м количеством перегородок. Их выбор – классический прямоугольник, который они самостоятельно адаптируют под товар и покупателя. А встройки с капитальной стеной через весь зал, иногда ждут своего покупателя годами.

Другой момент – большая площадь объекта. Инвесторы ищут небольшой размер – 100-150 кв. м. А вот застройщики мелочиться, наоборот, не любят. И смотришь потом на пустующие секции размером в 2 тысячи квадратов в домах, где уже полгода живут люди.

Почему арендатора нужно знать заранее

Планируя покупку коммерческой недвижимости, нужно знать заранее, какие арендаторы в ней поселятся. Сегодня активно развиваются медицинские и почтовые сети, детские центры различной направленности.

Меняется отношение к коммерческим встройкам у девелоперов, которые отходят от помещений узкой специализации, к универсальным, свободным площадям. Такие объекты уже на стадии строительства комплектуются неплохим набором параметров: мощной внутренней электросетью, вентиляцией, водоснабжением и канализацией. И уже неважно, кто зайдет в эти стены – точка общественного питания, барбершоп или юридическая контора, комфортно будет всем.

При всем этом растут требования к качеству недвижимости для бизнеса. С одной стороны – арендаторы, которые избалованы потоком предложений, с другой – государственный контроль. Эксперты советуют: начинающему инвестору стоит обратить внимание на объекты вторичного рынка. Отделка и приведение помещения в соответствие нормам уже выполнены и оплачены первыми владельцами, а на разницу в конечной цене объекта они влияют мало.